Fiche Quartier: Médiathèque

Le secteur Médiathèque – avenue Michel-Crépeau – Bassin des Chalutiers – Lac de la Sole s’impose en 2025 comme l’un des micro-marchés urbains les plus prisés de La Rochelle. Avec un prix moyen autour de 6 200 €/m² et une prime nette pour les vues sur le bassin, le chenal ou la ville, il attire une clientèle exigeante :

• cadres et professions libérales,

• télétravailleurs,

• résidents secondaires haut de gamme,

• investisseurs patrimoniaux recherchant confort moderne, emplacement premium et faible vacance locative.

À deux pas du Vieux-Port, de la gare TGV, des musées et des équipements culturels, ce quartier combine architecture contemporaine, qualité de vie, mobilité optimale et valorisation patrimoniale durable.

Grâce à plus de 50 ans d’ancrage sur le Vieux-Port, le Cabinet Gauduchon accompagne régulièrement des ventes dans ce secteur, notamment sur les résidences récentes et les appartements premium. Cette expertise nous permet d’analyser finement la valeur réelle des biens selon la vue, la terrasse, l’étage et le standing de la résidence.

Quels types de biens se vendent dans le quartier Médiathèque ?

Le parc est presque exclusivement composé d’appartements modernes, souvent avec prestations recherchées :

1. Résidences contemporaines (2000–2020)

Avec :

• ascenseur,

• parkings souterrains,

• terrasses / balcons,

• performances énergétiques récentes,

• vues dégagées sur les bassins, la ville ou les espaces paysagers.

2. Biens premium / toit-terrasse

Segments les plus exclusifs :

• T3/T4/T5 avec terrasses de grande dimension,

• “villas sur les toits”,

• vues panoramiques sur les tours, la Lanterne ou le bassin.

3. T2/T3 idéal pied-à-terre ou télétravail

Formats très demandés par cadres, navetteurs et résidents secondaires.

👉 À noter : quasi absence de maisons individuelles dans ce périmètre.

Exemples de prix observés (2024–2025)

(issus des estimations et transactions accompagnées par le Cabinet Gauduchon)

• T3 – 67 m² sur avenue Michel-Crépeau → ≈ 6 500 €/m², soit environ 440 000 €

• T2 – 33 m² → ≈ 6 000 €/m², très demandé pour pied-à-terre ou meublé premium

• Toit-terrasse avec vue bassin ou Lanterne → > 7 000 €/m² sur les produits les plus rares

• Grand appartement à rénover / vue limitée → ≈ 4 900–5 200 €/m², selon étage et état

👉 L’écart de prix est très marqué selon vue, terrasse et étage : ce sont les trois critères maîtres du secteur.

Prix immobilier quartier Médiathèque – Michel-Crépeau (2025)

Avenue Michel-Crépeau :

• Prix moyen : ≈ 6 270 €/m²

• Fourchette : ≈ 4 950 à 8 600 €/m²
  → Les plus hauts niveaux concernent les biens avec grandes terrasses et vues dégagées.

Bassin des Chalutiers et résidences proches Médiathèque :

• Appartements récents avec balcon : ≈ 5 800 à 6 800 €/m²

• Appartements premium avec vue bassin : ≈ 6 500 à 7 500 €/m²

• Petits surfaces standard : ≈ 5 300–6 100 €/m²

👉 Le quartier se situe environ 20–25 % au-dessus des prix moyens de La Rochelle pour les appartements T2/T3.

Biens rénovés vs biens à travaux

Résidences récentes / premium

• Parc déjà aux standards contemporains

• Très peu de gros travaux

• Valeur dictée par :
  → vue
  → terrasse
  → étage
  → prestations

Biens plus anciens / second rang

• Valeur plus accessible

• Positionnement ≈ 4 900–5 200 €/m²

• Offre assez limitée (et donc vite absorbée)

À qui s’adresse le quartier Médiathèque ?

1. Cadres & télétravailleurs urbains

Profils cherchant :

• confort moderne,

• ascenseur + parking,

• terrasse,

• accès immédiat à la gare,

• cadre propice au travail à distance.

Cibles : T2/T3/T4 bien orientés, avec extérieurs généreux.

2. Résidents secondaires / navetteurs

Très fort engouement des acquéreurs venant de :

• Paris,

• Bordeaux,

• Lyon,
  pour résidence secondaire ou pied-à-terre avec séjours réguliers.

3. Investisseurs patrimoniaux premium

• Objectif : location meublée longue durée ou moyenne durée.

• Rendement brut typique : 3,5–4,5 %, mais très faible vacance.

• Loyer au m² élevé (souvent 16–18 €/m² sur les résidences récentes).

4. CSP+ recherchant un cadre urbain moderne

Sociologie :

• revenus élevés,

• forte mobilité,

• mode de vie urbain et actif,

• préférence pour le confort et la praticité.

Tendances marché & comportements des acheteurs (2025)

• Stabilisation des prix autour de 6 000–6 500 €/m² après plusieurs années de hausse.

• Vues d'exception = prime majeure et souvent déterminante.

• Demande soutenue pour les terrasses de grande taille.

• Décote importante pour :
  → les rez-de-chaussée,
  → les vues bouchées,
  → les appartements peu lumineux
  → les copropriétés vieillissantes.

👉 Le quartier Médiathèque est perçu comme un choix patrimonial solide pour les années à venir.

Avantages / inconvénients pour les acquéreurs

Avantages

• Accès piéton immédiat gare + Vieux-Port + Minimes

• Parc récent et prestations modernes (ascenseurs, parkings, terrasses)

• Qualité énergétique supérieure au centre ancien

• Idéal pour télétravail, mobilité professionnelle et résidence secondaire

• Cadre urbain contemporain, culturel et dynamique

Inconvénients

• Nuisances ponctuelles liées aux flux autour gare/port et animations culturelles

• Ticket d’entrée supérieur à la moyenne rochelaise

• Très forte hétérogénéité des prix : la moyenne n’a aucune valeur sans analyse par vue/étage

• Rendements locatifs modérés vs Minimes étudiants

Erreurs fréquentes des vendeurs dans ce secteur

• Transposer les prix des toits-terrasses à des biens standards.

• Sous-estimer l’impact fondamental de la vue, de la luminosité et de la terrasse.

• Ignorer les nuisances liées au pôle gare / port.

• Mal valoriser le scénario d’usage :
  → pied-à-terre premium,
  → télétravail,
  → meublé longue durée haut de gamme.

Conseil du Cabinet Gauduchon — spécialiste du centre urbain rochelais depuis 1970

Sur le secteur Médiathèque–Michel-Crépeau–Bassin des Chalutiers, une estimation fiable doit se fonder sur :

1. Vue réelle (bassin / ville / cour / circulation)

2. Dimension et qualité de l’extérieur (balcon vs terrasse XXL)

3. Étage & luminosité

4. Prestations de la résidence (ascenseur, parking, année, confort)

5. Usage le plus probable (pied-à-terre, télétravail, locatif premium)

6. Références récentes du périmètre suivies par notre agence

Notre accompagnement vise à positionner chaque bien au juste niveau en valorisant ses forces, en intégrant ses limites, et en construisant le discours qui sécurise :

• le délai de vente,

• la négociation,

• la valeur finale.